Disdetta contratto di locazione: tempi di preavviso e modalità

Quando decidiamo di prendere in affitto un immobile, sia che vogliamo renderlo la nostra abitazione che il nostro ufficio, dobbiamo per prima cosa firmare un contratto di locazione. Questo ha valore legale e contiene tutte le informazioni e le regole da rispettare sia dal locatore, ovvero da colui il quale ci sta dando l’immobile in affitto, che dal conduttore, ovvero noi stessi. Regole che valgono anche per la disdetta del contratto di locazione.

Può capitare che, per le esigenze più diverse, come ad esempio la necessità di una casa più grande, di un canone di affitto più vantaggioso, oppure per un trasferimento lavorativo, abbiamo la necessità di disdire il contratto d’affitto stipulato in precedenza prima ancora che il contratto stesso sia arrivato alla sua naturale data di scadenza.

Quanto dura un contratto di locazione se non viene disdetto?

Di solito, la durata standard di un contratto di affitto dura 4 anni, più il rinnovo automatico per altri 4. A meno che non si tratti di contratti specificamente previsti per studenti o per conduttori di breve periodo.
Tirarsi fuori dal contratto di locazione in anticipo rispetto alla scadenza, prende il nome tecnico di disdetta del contratto di locazione. Per farla andare a buon fine nell’osservanza di tutte le regole previste dal codice civile italiano, è necessario attenersi a una serie di passaggi specifici.

Per prima cosa, dovremo occuparci della compilazione e dell’invio di un modulo, assicurandoci di stare rispettando il termine di preavviso.

Quella appena enunciata rappresenta la regola generale.
Tuttavia, per avere contezza di come comportarsi nel caso specifico, bisognerà analizzare caso per caso le varie tipologie di contratto di locazione di pari passo con le rispettive modalità di disdetta.

Non bisogna mai dimenticare, a tal proposito, che la disdetta è un atto che riguarda l’interazione in prima persona di due soggetti diversi. Ognuno dei soggetti interessati ha interessi diversi da tutelare e perseguire: il locatore da una parte e il conduttore dall’altra. 

Disdetta affitto, come funziona

Per prima cosa è importante mettere in chiaro che, in generale, i proprietari degli immobili non hanno il diritto di disdire il contratto di locazione in anticipo, di fatto lasciando l’inquilino in mezzo a una strada. A meno che non sia pattuito diversamente nel contratto o in pochi limitati casi previsti dalla legge, quali uno stato dimostrabile di necessità. Diverso invece quello che avviene alla naturale scadenza del contratto. In questo caso il proprietario può chiedere che l’immobile torni nelle sue disponibilità semplicemente comunicandolo entro i termini previsti.

Per disdire un contratto di locazione serve una comunicazione scritta

Il conduttore, invece, vede sempre garantita la possibilità di procedere alla disdetta affitto in anticipo rispetto alla naturale scadenza del contratto. Questo diritto prende il nome di recesso legale del conduttore.  

Dunque, l’inquilino che palesi l’intenzione di disdire il contratto di locazione, deve farlo sapere al locatore rispettando un termine minimo di preavviso. Questo termine di preavviso serve al proprietario dell’immobile per organizzarsi e trovare un sostituto e rimanere con il numero minore possibile di mensilità scoperte.

Per procedere alla disdetta dell’affitto, l’inquilino uscente deve inviare al proprietario di casa un documento cartaceo, come una lettera, contenente una serie di informazioni che vedremo insieme.

Tale missiva dovrà essere obbligatoriamente inviata al proprietario dell’immobile a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno. Oppure, nel caso sia disponibile, a mezzo posta elettronica certificata (p.e.c.). 

La lettera di disdetta del contratto di affitto è sostanzialmente standard, poiché il contenuto deve sempre prevedere delle informazioni fisse. Esse sono: i dati anagrafici dell’inquilino uscente, la richiesta di recesso dal contratto di locazione, con i dati relativi alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate di quest’ultimo, le motivazioni della richiesta ed i tempi in cui l’immobile verrà riconsegnato al locatore nelle condizioni in cui era stato assegnato inizialmente.

È possibile ottenere un facsimile di lettera per la disdetta del contratto di locazione facendo una semplice ricerca su internet. Una volta scaricato il file che preferiamo sul nostro computer, non dobbiamo far altro che compilarlo con i nostri dati, stamparlo ed inviarlo al locatore nel rispetto del preavviso.  

Recesso contratto di locazione: tempi e modalità previste

Come anticipato, il recesso contratto di locazione prevede delle leggere differenze nel caso di contratto di locazione ad uso abitativo o ad uso commerciale.

Nelle locazioni ad uso abitativo, la durata standard del contratto è di 4 anni con rinnovo per altri 4 anni (cosiddetta formula 4+4), oppure di 3 anni con rinnovo per ulteriori 2 (3+2).
In questi casi, il recesso anticipato deve essere dato dal conduttore con 6 mesi di anticipo per mezzo dell’invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno o mediante p.e.c.

Per quanto riguarda, invece i contratti di locazione ad uso commerciale, essi hanno una durata complessiva maggiore. Generalmente, la formula è 6 + 6 anni di durata per le attività commerciali e di 9 + 9 anni per gli hotel e gli alberghi. Nel primo caso, la disdetta andrà inviata con 12 mesi di anticipo, mentre per le strutture ricettive andranno rispettati 18 mesi di anticipo.